3. 11. 2026

V oblasti prodeje nemovitých věcí manželi často koluje mýtus, že rozhodujícím kritériem pro oprávnění nakládat s nemovitostí je zápis vlastnického práva v katastru nemovitostí. Pokud je na listu vlastnictví (LV) zapsán pouze jeden z manželů, mnohdy se mylně předpokládá, že tato osoba je oprávněna nemovitost samostatně prodat bez dalšího. Takový předpoklad je však značně zavádějící a ve svém důsledku velmi rizikový.

Při převodu nemovité věci za trvání manželství je totiž nutné vždy prověřit dvě klíčové oblasti. Jednak zda nemovitost fakticky spadá, nebo nespadá do společného jmění manželů (SJM, resp. SJ, což je zkratka pro společné jmění, která nahradila původní označení SJM). A jednak zda k jejímu prodeji není nutný souhlas druhého manžela z titulu ochrany rodinné domácnosti, a to bez ohledu na vlastnický režim.

Společné jmění je institut, který vzniká ze zákona okamžikem uzavření manželství, ledaže se snoubenci dohodnou jinak. V zákonném režimu pak do SJ s určitými výjimkami patří vše, co jeden z manželů nebo oba společně nabyli za trvání manželství, pokud není zákonem nebo smlouvou stanoveno jinak.

Oba manželé mají na věcech v SJ stejná práva i povinnosti nehledě na to, kdo je fakticky získal nebo financoval. Oproti podílovému spoluvlastnictví není vlastnické právo manželů definováno určitým poměrem, ale jsou oba tzv. bezpodílovými společnými vlastníky nemovité věci.

Faktický stav a rozpor s materiální publicitou

Katastr nemovitostí je založen na zásadě materiální publicity, která chrání dobrou víru nabyvatele v zapsaný stav. Tato ochrana však není bezbřehá a nemůže zhojit situaci, kdy kupující věděl, nebo z okolností musel vědět, že stav zapsaný v katastru neodpovídá realitě.

Zápis v katastru nemovitostí, kde je uveden pouze jeden z manželů jako výlučný vlastník, automaticky neznamená, že nemovitost netvoří součást SJ. Katastrální úřady zapisují vlastnické právo na základě předložených listin (např. kupní smlouvy). Pokud v minulosti jeden z manželů uzavřel kupní smlouvu jako jediný kupující a přitom neuvedl, že financování probíhá ze společných prostředků za trvání manželství, katastr jej zapsal jako výlučného vlastníka. Skutečný právní stav je však odlišný. To ale katastrální úřad nezkoumá.

Určit, zda nemovitost patří do SJ, může být však někdy problematické. Jsou dvě situace, které často vedou ke sporům:

• Smíšené financování: nemovitost byla koupena zčásti z předmanželských peněz a zčásti ze společných. Nemovitost se zpravidla stává součástí SJ a výhradní část představuje vnos z výhradního majetku do SJ, který se nahrazuje se zhodnocením.

• Nájemné z výhradní nemovitosti: nemovitost patří jen jednomu z manželů, ale nájemné z něj je jako zisk z výhradního majetku součástí SJ. Pokud se z nájemného splácí předmanželská hypotéka na tuto nemovitosti, jde o vnos ze SJ do výlučného majetku.

Přitom prosté prohlášení v kupní smlouvě, že se nemovitost nabývá do výlučného vlastnictví, nemá žádný vliv na to, zda se nemovitost skutečně nabude do SJ, anebo nikoli. Pokud se SJ řídí zákonným režimem a nemovitost splňuje zákonné podmínky, stane se součástí SJ automaticky. Vyloučení nabytí do SJ je možné pouze jeho zúžením pomocí notářského zápisu.

Pokud stav zapsaný v katastru neodpovídá skutečnosti, lze se domáhat jeho opravy, případně podat určovací žalobu.

Tvoří nemovitost součást SJ? Rozhoduje způsob nabytí a čas

Pro určení, zda je nemovitost součástí SJ, stanoví zákon obecnou premisu, že součástí SJ je to, čeho nabyl jeden z manželů nebo čeho nabyli oba manželé společně za trvání manželství.

Pro posouzení výlučného vlastnictví oproti SJ jsou klíčová následující pravidla:

• Nemovitost nabytá koupí po uzavření manželství: Jestliže byla nemovitost úplatně nabyta za trvání manželství, stává se ze zákona součástí SJ, a to i v případě, že kupní smlouvu podepsal pouze jeden z manželů a na LV vystupuje sám.

• Zákonné výjimky z režimu SJ: Nemovitost spadá do výlučného vlastnictví jednoho z manželů pouze tehdy, pokud byla nabyta:

  • před uzavřením manželství (a v průběhu manželství nebylo SJ o tuto nemovitosti rozšířeno), event. oběma manžely do podílového spoluvlastnictví,

  • děděním (i když se dědí v průběhu manželství),

  • darem (pokud dárce neprojevil vůli darovat do SJ)

  • jako náhrada nemajetkové újmy na svých přirozených právech (například bolestné, ztráta na výdělku, duševní útrapy a další) nebo náhrada za poškození či ztrátu svého výhradního majetku (např. v restituci).

Lze uvést na příkladu, kdy manžel získal darem nebo děděním nemovitost po rodičích a jedná se o výlučné vlastnictví tohoto manžela. Rozhodne-li se pak daný manžel nemovitost prodat a z výtěžku prodeje koupit věc jinou, tak rovněž takto nově pořízená věc zůstane ve výlučném vlastnictví tohoto manžela a nestane se součástí SJ. Avšak bude-li manžel nemovitost ve výlučném vlastnictví pronajímat třetím osobám, potom veškeré výnosy z takového pronájmu se součástí SJ již stanou.

Mohou tedy nastat i případy, kdy je jen jeden z manželů jako výlučný vlastník zapsán v katastru nemovitostí správně – protože nabyl nemovitost právě už před manželstvím, darem nebo dědictvím. Z toho ale ještě automaticky nevyplývá, že ji může i následně prodat, aniž by o tom druhý manžel věděl. Může totiž nastat spor v situaci, že do nemovitosti manželé za trvání manželství investovali společné prostředky. Anebo existuje institut rodinné domácnosti.

Převod nemovitosti v SJ bez souhlasu druhého manžela a ochrana rodinné domácnosti

K prodeji nemovitosti v SJ je potřeba souhlasu druhého manžela, protože jde o jednání přesahující obvyklou správu společného majetku. Souhlas může mít podobu například společného podpisu smlouvy, samostatného souhlasu nebo plné moci.

Když jeden z manželů souhlas odmítne bez vážného důvodu a v rozporu se zájmy rodiny, může se druhý z manželů obrátit na soud, aby souhlas nahradil. 

Pokud však jeden z manželů převede nemovitost v SJ bez souhlasu druhého, jedná se o porušení zákonného pravidla pro nakládání s majetkem v SJ nad rámec obvyklé správy. Takové právní jednání je zatíženo relativní neplatností.

Opomenutý manžel se může této neplatnosti dovolat u soudu v zákonné lhůtě. Pokud tak učiní, kupní smlouva se ruší od samého počátku, což má za následek povinnost vzájemného vrácení plnění. To samozřejmě může mít pro celou realitní transakci a stranu kupující velmi vážné důsledky (zejména, pokud strana kupující financovala koupi hypotečním úvěrem).

Jedním z nejčastějších a nejzávažnějších pochybení v realitní praxi je ovšem ignorování institutu rodinné domácnosti. Zákon zde poskytuje silnou ochranu obydlí manželů a rodiny, která je v určitých ohledech nadřazena samotnému vlastnickému právu.

Pokud má jeden z manželů k nemovité věci vlastnické právo (např. ji nabyl darem nebo před manželstvím a je jejím 100% výlučným vlastníkem), ale tato nemovitost slouží jako rodinná domácnost manželů nebo rodiny, je vlastník zásadně omezen ve svém dispozičním právu. K prodeji takové nemovitosti, respektive k jakémukoliv jednání, které by znemožnilo nebo ohrozilo bydlení rodiny (prodej, pronájem, zatížení zástavním právem), potřebuje výlučný vlastník písemný souhlas druhého manžela.

Dle soudní judikatury tak platí následující stěžejní parametry:

a) absolutní priorita ochrany obydlí: Ochrana rodinné domácnosti se uplatní zcela bez ohledu na to, zda je nemovitost v SJ, v podílovém spoluvlastnictví, nebo ve výlučném vlastnictví pouze jednoho z manželů.

b) prolomení dobré víry v katastr nemovitostí: Skutečnost, že nemovitost slouží jako rodinná domácnost, se do katastru nemovitostí nezapisuje. Kupující (stejně jako např. financující banka zřizující zástavní právo) se proto nemůže dovolávat ochrany dobré víry v zápis v katastru nemovitostí. Pro kupujícího to tedy znamená povinnost zjišťovat nejen právní stav na LV, ale i faktický stav užívání nemovitosti.

Jak eliminovat rizika při prodeji

Celý proces transakce je vhodné nastavit tak, aby se v maximální možné míře eliminovala budoucí rizika. Zpravidla se bude jednat o tyto kroky:

1. Důsledná kontrola nabývacího titulu: Vyžádejte si od prodávajícího nabývací titul k prodávané nemovitosti (kupní smlouva, darovací smlouva, usnesení o dědictví) a zkontrolujte data nabytí ve vztahu k datu uzavření manželství.

2. Prověření vlastnického režimu: Ověřte, zda nedošlo k modifikaci zákonného režimu SJ (zúžení či oddělené majetkové režimy) notářským zápisem a nahlédněte dálkovým přístupem do Seznamu listin o manželském majetkovém právu vedeného Notářskou komorou ČR.

3. Zajištění plné součinnosti obou manželů:

   • Pokud nemovitost spadá do SJ, musí v pozici prodávajících vystupovat oba manželé a oba musí kupní smlouvu podepsat.

   • Pokud je nemovitost ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, ale slouží jako rodinná domácnost, je z důvodu právní jistoty nezbytné, aby druhý manžel vystupoval v kupní smlouvě jako vedlejší účastník. Podpisem smlouvy vyjádří svůj výslovný souhlas s převodem a prohlásí, že bytové potřeby rodiny jsou řešeny jiným způsobem.

4. Prohlášení prodávajícího: kupní smlouva by měla obsahovat závazné prohlášení prodávajícího, že nemovitost není využívána jako rodinná domácnost ani že se nenachází v SJ. Důležité je, aby byla prohlášení prodávajícího zajištěna sankcemi – například smluvní pokutou nebo možností odstoupení od smlouvy v případě nepravdivých údajů.

5. Prohlídka nemovitosti: již při osobní návštěvě nemovitosti je vhodné sledovat detaily, které mohou naznačovat přítomnost rodinné domácnosti (rodinné fotografie, dětské hračky apod.).

Až ve chvíli, kdy prodávaná nemovitost není v SJ a zároveň v ní není rodinná domácnost, lze tuto nemovitost prodat zpravidla bez souhlasu a zapojení druhého manžela.

Závěr

Jak vyplývá z výše uvedeného, prodej nemovitosti za trvání manželství manželství může mít řadu právních i praktických souvislostí. Právě proto je důležité nepodcenit přípravu prodeje a včas si ujasnit všechny okolnosti, které mohou mít na průběh transakce vliv. Včasné řešení těchto otázek může předejít zbytečným komplikacím, prodlevám i případným sporům mezi prodávajícími a kupujícími.

V takových situacích může být zkušený realitní makléř důležitým partnerem. Pomůže vám zorientovat se v možnostech prodeje a koordinovat celý proces tak, aby jednotlivé kroky na sebe správně navazovaly.

Konzultace vám může pomoci ujasnit si další postup a možnosti řešení. Neváhejte se na mě proto obrátit. Společně najdeme vhodné řešení a nastavíme prodej tak, aby proběhl hladce a bezpečně.