30. 6. 2026

U nemovitosti bývá obvyklým tématem, jak ji koupit, financovat nebo výhodně prodat. Důležité je však přemýšlet i nad tím, co se stane s nemovitostí po smrti jejího vlastníka.

Jedná se sice o otázku, které se mnoho lidí raději vyhýbá, přitom právě nemovitosti jsou často nejcennější částí rodinného majetku. A pokud není jejich budoucnost předem promyšlená, mohou se stát zdrojem vleklých dědických a rodinných sporů, finančních problémů nebo dokonce důvodem, proč musí být prodány.

Navíc u velkého portfolia může být dělení již složité, neboť jednotlivé složky jsou provázané a vytváří spolu hodnotu.

Proto u rozsáhlejšího majetku je vhodné připravit plán jeho předání ještě za života.

Mezi nejčastější nástroje se řadí závěť a svěřenský fond. Každý z nich má své výhody i omezení a v praxi mohou být aplikovány i společně.

Dědictví nemusí být jednoduché

Pokud vlastník zemře bez jakéhokoliv plánu, přechází jeho majetek do dědického řízení a rozdělí se podle zákonných dědických pravidel. To vede notář a jeho úkolem je zjistit okruh dědiců, ocenit majetek a rozhodnout o rozdělení dědictví.

Na první pohled to může znít jednoduše. V praxi ale často nastávají komplikace.

Třeba pokud rodinný dům zdědí tři sourozenci, kdy jeden chce nemovitost prodat, druhý v ní chce bydlet a třetí požaduje finanční vyrovnání. Jestliže se nedohodnou, mohou se spory táhnout měsíce i roky. Mezitím dům chátrá, nikdo do něj nechce investovat a jeho hodnota postupně klesá.

Podobná situace nastává také u nájemních domů, bytových portfolií nebo firemních nemovitostí, kde je potřeba zajistit jejich správu prakticky okamžitě.

Závěť jako první krok

Nejjednodušším způsobem, jak předejít nejistotě, je sepsání závěti.

Majitel v ní může určit, kdo jednotlivé nemovitosti zdědí nebo jak se rozdělí mezi dědice. Lze v ní odkázat část majetku třeba i na charitativní účely.

Výhodou závěti je její flexibilita. Závěť lze kdykoliv za života zůstavitele změnit podle aktuální životní situace.

Přesto není vhodným řešením pro každou situaci.

Osoba pořizující závěť má při rozhodování o způsobu rozdělení svého majetku poměrně omezené možnosti. Závětí nelze dědicům závazně určit pravidla pro nakládání se zděděným majetkem, odložit okamžik jeho přechodu na dědice ani zakázat prodej konkrétního majetku. Tyto možnosti naopak nabízejí jiné právní nástroje určené k předání majetku.

Je také potřeba počítat s tím, že ani závěť neobejde dědické řízení, které může někdy časově velmi náročné. Nemovitosti budou stále předmětem vypořádání a mohou se stát předmětem sporů mezi dědici.  Závěť může být zpochybněna.

Za zmínku stojí také povinnost dědice převzít spolu s majetkem i dluhy zůstavitele. Součástí dědictví jsou totiž nejen aktiva, ale také pasiva. Dědic se proto musí rozhodnout, zda zpravidla přijme celé dědictví včetně závazků, nebo jej odmítne.

Dědické řízení je spojeno také s náklady, zejména s odměnou notáře, která se odvíjí od hodnoty pozůstalosti a složitosti případu.

Svěřenský fond jako moderní řešení

Stále častější alternativou ke klasickému dědictví je svěřenský fond. V posledních letech se svěřenské fondy stávají dostupnějším nástrojem i pro rodiny, které chtějí dlouhodobě chránit svůj majetek, nejen pro velmi majetné investory.

Do svěřenského fondu lze vložit rodinný dům, činžovní dům, investiční byty, rekreační objekty nebo celé portfolio nemovitostí. O správu takto vyčleněného majetku z vlastnictví zakladatele fondu se následně stará nezávislý svěřenský správce podle pravidel, která si vlastník určí ještě za svého života ve statutu fondu. Nakládání s majetkem a plnění obmyšlenému (beneficientovi) probíhá na základě zakladatelem stanovených podmínek. Zakladatel přitom není vázán pevně stanovenými ustanoveními, jako je tomu právě u institutů dědického práva.

Svěřenský fond umožňuje velmi přesně a flexibilně nastavit pravidla, za kterých budou beneficienti majetek získávat. Navíc lze nastavit i motivaci k dalšímu podnikání a rozvíjení majetku. Může například stanovit:

• pravidelné vyplácení renty,
• jednorázové vyplacení po dosažení určitého věku,
• financování studia nebo bydlení, a další.

Z právního hlediska majetek vložený do svěřenského fondu nepatří zakladateli ani beneficientům. Nejedná se o společnost, ale samostatný majetek spravovaný svěřenským správcem výhradně podle vůle zakladatele. Beneficienti získávají plnění pouze za podmínek určených statutem.

Fond zároveň významně omezuje riziko rodinných sporů, protože pravidla rozdělování majetku jsou stanovena předem a správce je povinen je dodržovat.

Správně nastavený svěřenský fond může významně přispět k dlouhodobému zachování rodinného majetku i pro další generace.

O majetku, který je vložen do fondu, neprobíhá řízení o pozůstalosti, neboť zakladatel po vkladu majetku do svěřenského fondu není nadále jeho vlastníkem.

Náklady na vznik svěřenského fondu uhradí zakladatel za svého života. Založení standardního svěřenského fondu stojí nižší desítky tisíc korun. Osoby zúčastněné na fondu nejsou v případě úmrtí zakladatele vystaveny nákladům, které by s přechodem tohoto majetku vynaložily v případě dědického řízení, přičemž majetek vložený do fondu je plynule spravován podle zakladatelem stanovených podmínek.

Ochrana majetku před zbytečným prodejem

Ve své praxi se setkávám s tím, že dědicové nakonec prodávají nemovitost ne proto, že by chtěli, ale protože musí. Důvodem bývá potřeba vyplatit ostatní spoludědice, neshody v rodině nebo nedostatek financí na údržbu a provoz nemovitosti.

Pokud je způsob předání majetku promyšlený už za života vlastníka, lze těmto situacím často předejít.

Správně nastavená struktura může pomoci chránit rodinné bohatství před některými právními spory, neuváženým nakládáním s majetkem ze strany dědiců nebo jeho postupným rozdrobením mezi další generace.

Co když vlastníte více nemovitostí?

Čím větší je portfolio, tím důležitější je jeho plánování.

Jiný přístup bude vhodný pro rodinu s jedním bytem, jiný pro investora s několika nájemními byty a úplně jiný pro podnikatele, který vlastní komerční objekty nebo developerské projekty.

Správně nastavená struktura může zajistit, že nájemníci budou dál platit nájem, nemovitosti budou profesionálně spravovány a jejich hodnota nebude ohrožena vleklým dědickým řízením.

Nevýhody svěřenského fondu

Nevýhodou svěřenského fondu je především náročnější příprava.

Statut musí být promyšlen velmi důkladně, protože pozdější změny bývají administrativně i právně složitější než u závěti. Je proto vhodné jeho nastavení konzultovat s odborníky na svěřenské fondy.

Zvážit je třeba také odměnu správce a daňová hlediska.

Kdy zvolit závěť a kdy svěřenský fond?

Univerzální odpověď neexistuje. Volba vhodného řešení závisí především na rozsahu majetku a rodinné situaci.

Závěť i svěřenský fond představují důležité nástroje mezigeneračního předávání majetku, jejich účel je však odlišný. Závěť řeší především přímo rozdělení dědictví a otázky související s rodinnými poměry, zatímco svěřenský fond nabízí dlouhodobou správu, ochranu majetku, větší soukromí a možnost detailně nastavit podmínky jeho využití.

Pro většinu lidí je závěť dobrým základem. Pokud však vlastníte více nemovitostí nebo přemýšlíte, jak svůj majetek předat další generaci co nejefektivněji, vyplatí se spojit zkušenosti realitního odborníka s prací advokáta a daňového poradce.

Nemovitosti nejsou jen investicí. Pro většinu rodin představují celoživotně budované hodnoty, které si zaslouží promyšlenou ochranu i pro další generace.