Co je skrytá vada a jak za ni odpovídá prodávající při prodeji nemovitosti?
Jednou z největších obav prodávajících při prodeji nemovitosti je otázka skrytých vad.
Zákon výrazně posílil práva kupujícího a zvýšil nároky na prodávajícího. Pro uplatnění práva z vad je dána relativně dlouhá lhůta, a to v délce trvání 5 let. Prodávajícímu tak vznikne stav právní nejistoty, který trvá velmi dlouhou dobu.
Prodávající povinen co nejpodrobněji seznámit kupujícího se stavem nemovitosti, včetně technických aspektů a nic mu nezamlčet. V opačném případě se prodávající vystaví riziku, že kupující se bude domáhat svých práv z vad.
Stejně tak ale i kupující má definované povinnosti, které je třeba dodržet, aby mohl svůj nárok z případného vadného plnění uplatnit.
Proto je pro všechny zúčastněné klíčová především prevence.
Tento článek vás provede nejčastějšími skrytými vadami nemovitostí, vysvětlí právní rámec, možnosti obrany i preventivní opatření.
Vada obecně
Věc je vadná, zejména neodevzdá-li prodávající kupujícímu předmět koupě (nemovitost) v ujednaném množství, jakosti a provedení. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věcí (u nemovitosti typicky např. chybějící stavební dokumentace nebo energetický štítek).
Prodávající odpovídá za to, že nemovitost má v době prodeje (v okamžiku nabytí vlastnického práva kupujícím) požadované vlastnosti, tzn. má zákonnou odpovědnost za vady.
Avšak vyskytne-li se vada na nemovitosti až později, zákonná odpovědnost prodávajícího se neuplatní. Ledaže by později vzniklou vadu způsobil prodávající porušením své povinnosti (může se jednat např. o chybný manuál k užívání věci, který prodávající dle smlouvy dodal jako součást plnění, v důsledku jehož použití dojde ke vzniku vady).
Vedle zákonné odpovědnosti za vady může prodávající poskytnutou kupujícímu smluvní záruku za jakost předmětu koupě. V takovém případě nese prodávající odpovědnost za vady, které se vyskytly ve smluvené záruční době. Nejčastěji se jedná o vztah developera a spotřebitele (nepodnikatele) u prodejů novostaveb. U tohoto smluvního ujednání garantuje prodávající kupujícímu, že nemovitost bude po stanovenou dobu bez vad a zachová si své původní vlastnosti. Hlavním rozdílem oproti zákonné odpovědnosti je ten, že u záruky je podstatný výskyt vady právě v záruční době. Nevzniká však automaticky ze zákona, jako je to v případě skryté vady, ale musí být smluvně dohodnuta. Nadále se v článku zaměříme na zákonnou odpovědnost prodávajícího za vady.
Rozlišujeme vady zjevné a skryté.
Vada zjevná (zřejmá)
Za zjevné vady je možno považovat takové, jejichž existence je kupujícímu zřejmá s vynaložením obvyklé pozornosti na první pohled již při uzavření smlouvy, anebo případně vady, které lze zjistit běžně prováděnými zkouškami. Naopak nejsou jimi takové vady, jejichž existenci by musel kupující zjišťovat prohlídkou spojenou s podrobným rozborem věci.
Typicky se jedná například o prasklou zeď, viditelnou vlhkost nebo rozbité okno.
Jedná-li se o situaci, kdy kupující kupuje věc, která má být teprve vyrobena, případně věc, která již vyrobena je, ale neměl možnost se s ní při uzavírání smlouvy seznámit, pak prohlídku vykoná až při přechodu nebezpečí škody na věci (při předání nemovitosti).
Zákon předpokládá, že kupující vzal existenci těchto vad na vědomí, jsou případně uvedeny v kupní smlouvě a že se tyto vady promítly například i do výše kupní ceny. Proto z nich kupující posléze nemůže zpravidla uplatňovat žádné nároky.
Výjimkou je situace, kdy prodávající výslovně kupujícího ujistil, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě. Pak jsou zachována práva kupujícího z vadného plnění.
Pokud se zjevná vada objeví až při předání nemovitosti, měla by být tato skutečnost uvedena v předávacím protokolu, společně s termínem a způsobem odstranění vady. V opačném případě by zpětné uplatnění práva kupujícího z vadného plnění nemuselo být uznatelné.
Vada skrytá
Za skrytou vadu nelze považovat zjevné vady, vady výslovně uvedené ve smlouvě nebo běžné opotřebení odpovídající stáří nemovitosti, příp. vady způsobené samotným kupujícím následným nevhodným užíváním nemovitosti.
Skrytou vadou je tedy naopak taková vada, která:
- existovala již v okamžiku koupě a předání nemovitosti, ale
- nebyla rozumně zjistitelná běžnou prohlídkou ani při vynaložení dostatečné pečlivosti a
- často se projeví až s časovým odstupem při užívání nemovitosti.
Může se jednat například o skryté problémy se statikou, závady hydroizolace, zatékání střechy, zakrytou plíseň, vady kanalizace nebo elektroinstalace nebo vady topného systému. Mezi právní skryté vady patří zejména existence zástavních práv, věcných břemen, exekucí, předkupních práv nebo nájemních práv třetích osob, o kterých kupující ale nevěděl a ani neměl možnost se dozvědět.
Jak rozlišit skrytou vadu a běžné opotřebení?
Běžné opotřebení odpovídající stáří nemovitosti (například oprýskaný nátěr u staršího domu) není skrytou vadou. Naopak plíseň zakrytá novou malbou nebo statické trhliny překryté sádrokartonem ano.
Hranice však může být někdy tenká. Například u starého domu bez zásadních rekonstrukci může napadení dřevokaznými houbami nebo podmáčení podlah představovat běžné opotřebení, které vzhledem k obvyklé době životnosti domu odpovídají jeho stáří a běžnému způsobu užívání i údržby. Rozdíl mezi vadou a běžným opotřebením je tak vždy dán okolnostmi a především tím, co mohl kupující objektivně očekávat vzhledem ke stáří a stavu nemovitosti.
Odpovědnost prodávajícího za skryté vady
Právo z vadného plnění u zjevných vad kupující obvykle uplatnit nemůže, neboť se má za to, že si jich byl vědom a že nemovitost s takovýmito vadami koupil. Z pohledu právní jistoty lze jen doporučit, aby veškeré zjevné vady byly výslovně uvedeny v kupní smlouvě, příp. předávacím protokolu.
Za skryté vady však prodávající odpovídá a tato odpovědnost je objektivní - prodávající odpovídá i tehdy, jestliže o vadě nevěděl a ani vědět nemohl. Jedinou výjimkou je situace, kdy smlouva odpovědnost výslovně vylučuje – ale i to má své meze a i pak může prodávající odpovídat za vady, o kterých věděl a zamlčel je.
U koupě nemovité věci je velmi důležité pravidlo, kdy pokud kupující nevytkne prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí vlastnického práva (tedy zpravidla od zápisu do katastru nemovitostí u koupě, příp. od předání stavby u smlouvy o dílo), soud mu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající opožděné vytknutí. U pozemků je lhůta 2 roky. Uvedené časové omezení pro oznámení skryté vady však neplatí, pokud je vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo vědět musel (jako příklad lze uvést špatně zvolený technický postup, o kterém prodávající ví a který vede ke vzniku vady, případně je sám vadou). V takovém případě může kupující uplatnit práva z vadného plnění i po pěti letech od nabytí.
Pět let je však zákonná mezní lhůta pro vytknutí skryté vady stavby. Vedle ní stále platí i obecné pravidlo, že kupující musí vadu oznámit bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit. Pokud by vadu neoznámil včas a nechal problém například několik let bez řešení, může prodávající namítnout, že nárok nebyl uplatněn správně. Soud pak může rozhodnout, že kupujícímu právo na kompenzaci nepřizná. Pokud tedy kupující zjistí vadu krátce po koupi, musí ji oznámit okamžitě. Pokud se vada projeví například po čtyřech letech, stále má právo ji uplatnit, ale opět musí tak učinit bezodkladně po jejím zjištění.
Nároky kupujícího
Kupující může podle povahy vady požadovat odstranění vady, přiměřenou slevu z kupní ceny a při splnění zákonných podmínek i odstoupit od smlouvy. Konkrétní režim závisí na tom, zda jde o podstatné, nebo nepodstatné porušení smlouvy.
O podstatné porušení smlouvy jde tehdy, pokud prodávající již při uzavření smlouvy věděl nebo musel vědět, že kupující by smlouvu neuzavřel, kdyby takové porušení předvídal. Typicky půjde o situace, kdy vada znemožňuje obvyklé užívání nemovitosti, zásadně snižuje její hodnotu nebo ohrožuje zdraví či bezpečnost obyvatel. Příkladem může být závažná statická porucha, masivní napadení konstrukce dřevokaznou houbou, chybějící hydroizolace způsobující trvalé zatékání nebo nepovolená stavební úprava znemožňující kolaudaci.
Je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, může kupující volit mezi odstraněním vady (tedy opravou na náklady prodávajícího), slevou a odstoupením od smlouvy.
U nepodstatného porušení smlouvy má kupující právo na odstranění vady nebo na přiměřenou slevu; teprve pokud prodávající vadu včas neodstraní nebo ji odstranit odmítne, může kupující požadovat slevu, popřípadě odstoupit od smlouvy.
Odstoupení od kupní smlouvy představuje nejzávažnější řešení zjištění skryté vady. Má za následek zrušení smlouvy s účinky od počátku, což znamená, že se strany vrací do původního stavu – prodávající musí vrátit kupní cenu a kupující musí vrátit nemovitost. Odstoupení od smlouvy proto není automatické řešení každé skryté vady. Navíc platí, že kdo vadu neoznámí včas, pozbývá právo od smlouvy odstoupit. Odstoupení od smlouvy také nelze uplatnit u nevýznamných vad.
Vedle práv z vadného plnění může za splnění podmínek vzniknout i nárok na náhradu škody, například pokud kupujícímu kvůli vadě vznikly další doložitelné náklady. To ale není automatický následek každé reklamace vady a je třeba jej samostatně právně posoudit.
V krajním případě může jít i o trestněprávní odpovědnost (podvod).
Kupující zpravidla při řešení skryté vady postupuje následovně: (1) je třeba prokázat, že vada existuje – fotodokumentace a ideálně odborný posudek, (2) že existovala již v době převzetí nemovitosti – to typicky prokazuje soudní znalec, (3) že reklamaci uplatnil včas a prokazatelně se zvolením svého nároku a s přiměřenou lhůtou k reakci – doporučený dopis s dodejkou nebo datová zpráva prodávajícímu.
Jak sporům ohledně skrytých vad předcházet?
Prevence je vždy lepší než následné řešení problémů. Před koupí nemovitosti je proto nezbytné věnovat dostatečnou pozornost jejímu technickému i právnímu stavu a případně na nemovitosti uskutečnit více prohlídek, ideálně v různou denní dobu a za různého počasí.
Prodávajícímu se doporučuje vždy dbát na to, aby kupujícího upozornil na veškeré vady, které jsou mu známy, nejlépe písemně.
Rovněž je doporučováno nechat si nemovitost důkladně prověřit autorizovaným inženýrem, který vypracuje písemnou technickou zprávu, v níž popíše zjištěný stav nemovitosti a poukáže na veškeré závady a možná budoucí rizika.
Sám prodávající by měl veškeré vady detailně popsat v kupní smlouvě a přiložit k ní i vypracovanou technickou zprávu, vyhne se tak budoucím soudním sporům. V podstatě jediným způsobem, jak se může prodávající zbavit své odpovědnosti za dodatečně objevené závady, je výslovně na ně předem upozornit. V případě soudního sporu musí prodávající prokázat, že kupujícího před prodejem seznámil s konkrétními vadami nemovitosti. Je vhodné uschovat si i veškerou písemnou komunikaci.
Pozornost je třeba věnovat také právním vadám a zkontrolovat aktuální výpis z katastru nemovitostí, kde se zjistí vlastník nemovitosti a případná zatížení (jako např. zástavní práva, věcná břemena nebo exekuce). Některé právní vady však v katastru nejsou uvedeny– například nájemní smlouvy ve prospěch třetích osob nebo některé druhy exekucí. Proto je vhodné prověřit i centrální evidenci exekucí, ověřit insolvenční rejstřík, zkontrolovat stavební dokumentaci a další.
Lze odpovědnost prodávajícího za skryté vady ošetřit předem?
Prodávající se nemůže odpovědnosti za skryté vady zbavit pouhou formulací ve smlouvě. Věty typu: „Kupující přebírá nemovitost ve stavu, v jakém stojí a leží“ nebo „Kupující se seznámil se stavem nemovitosti“ automaticky neznamenají, že prodávající za skryté vady neodpovídá. Jak bylo uvedeno již výše, zákon chrání kupujícího zejména v situaci, kdy prodávající o problému věděl nebo ho mohl předpokládat.
Odpovědnost lze snížit pouze v případě, že prodávající kupujícího na konkrétní vadu upozorní a ta je výslovně uvedena v kupní smlouvě. Takové vyloučení odpovědnosti však předpokládá souhlas kupujícího.
Stejně tak za vadu způsobenou kupujícím a vzniklou po převzetí prodávající neodpovídá.
Vzdání se práva z vadného plnění kupujícím
Existují však situace, kdy se prodávající může své odpovědnosti zprostit.
Po dohodě s kupujícím lze do kupní smlouvy vložit doložku coby vyloučení odpovědnosti prodávajícího z vadného plnění, že kupující se předem vzdává práva z vadného plnění. Pokud tak učiní a na koupené nemovitosti se po převodu projeví vady, byť jimi trpěla již v okamžiku převodu, nemůže kupující uplatnit práva z vadného plnění jako právo na odstranění vady, právo na přiměřenou slevu či právo na odstoupení od smlouvy.
Nelze se také však vzdát předem práva z vadného plnění u jakékoliv kupní smlouvy. Zákon v tomto ohledu nastavuje limity za účelem chránit slabší stranu, zejm. spotřebitele. Není tak možné se předem vzdát práva z vadného plnění, pokud je kupující spotřebitel a uzavírá s podnikatelem tzv. spotřebitelskou smlouvu, a to ani předchozí dohodou stran ve smlouvě.
Lze tedy shrnout následující možnosti omezení, popř. vyloučení odpovědnosti prodávajícího za skryté vady:
- prodávající v kupní smlouvě či jinak výslovně upozorní kupujícího na konkrétní vady nemovitosti (např. formou technické zprávy, kterou si nechá před prodejem vypracovat a která bude tvořit přílohu kupní smlouvy);
- kupující se v kupní smlouvě či jinak výslovně předem písemně vzdá svého práva z vadného plnění.
Závěr
Nejlepší ochranou před budoucími spory je důkladná příprava prodeje. Kvalitní dokumentace, správně nastavená kupní smlouva a otevřená komunikace o technickém stavu nemovitosti dokážou předejít většině problémů.
Pokud prodáváte nemovitost a chcete minimalizovat rizika spojená se skrytými vadami, rád vám pomohu s bezpečným nastavením celého procesu od přípravy nemovitosti až po předání novému majiteli.
